吳政辦﹝2016﹞107號

各鎮政府、街道辦（場），區各辦、局、公司，各垂直管理部門，度假區、開發區、高新區管委會及所轄各部門、農業園區、太湖新城，穹窿山風景管理區管委會：

經區政府第三十五次常務會議審議通過，現將區宅基地建房審批管理辦公室制定的《關于吳中區農村宅基地建房管理工作的指導意見》轉發給你們，請結合實際，認真貫徹執行。 

蘇州市吳中區人民政府辦公室

2016年10月8日

關于吳中區農村宅基地建房管理工作的指導意見 

為進一步強化全區宅基地管理工作，滿足廣大農村村民的建房需求，規范農村村民建房用地行為，根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鄉規劃法》、《江蘇省土地管理條例》、《蘇州市市區農村居民私有住房建設規劃管理暫行規定》、《關于印發蘇州市宅基地管理暫行辦法的通知》、《關于貫徹實施<蘇州市宅基地管理暫行辦法>的意見》、《蘇州市村莊規劃建設管理指導意見》和《蘇州市古村落保護條例》等法律法規、文件精神，結合全區新一輪鎮村布局規劃優化調整，制定本指導意見。

一、基本原則

1．規劃先行、定點建設。農村宅基地選址堅持規劃先行，大力推進多規融合，實現土地利用總體規劃與鎮村布局規劃、總體規劃和村莊規劃等相符合。住宅建設要定點定位，并實行《鄉村建設規劃許可證》和《宅基地許可證》制度，堅決杜絕“未批先建”等違法違規現象。

2．一戶一宅、因地制宜。享有宅基地的對象只能是戶籍在冊的農村村民，一戶只能擁有一處宅基地。原則上規劃為“重點村”、“特色村”的自然村，允許符合建房條件的農戶建房；規劃為“一般村”的自然村，由所屬鎮（街道）結合鎮村布局規劃，研究確定允許翻建的范圍，須經鎮（街道）人代會（選民代表會議）審查同意（穹窿山風景管理區由管委會審查同意）并公告，報區國土、規劃部門備案，區政府審批。涉及古村落及其他相關文物保護的農戶申請建房，由鎮（街道）村建辦統一申報，區文物管理部門對其選址、高度、風貌、色彩等進行審核，出具審核意見后再按規定報批。

3．規范辦理、控制規模。規范辦理，即每季度召開區宅基地建房管理工作領導小組會議，對各地初審通過的建房事項進行統一會辦；控制規模，即各地結合實際，每年年初統籌安排建房、分戶、預動遷等戶數及占地規模，報區政府審定后實施，切實避免村莊無序擴張。 

4. 公開、公平、公正。宅基地審批要依法依規、科學實施，切實維護好村民的合法權益，保障農村村民充分享有知情權、參與權和監督權。建立問責機制，對宅基地建房工作中負有審批、管理職責的部門和相關人員履職情況加強監督，對違反有關規定、存在失職、瀆職行為的責任人進行責任追究。

二、建房條件

1．按照《蘇州市宅基地管理暫行辦法》規定，農村村民每戶宅基地面積不得超過135平方米，其中房屋建筑占地面積不得超過宅基地面積的70%。現有宅基地面積超過上述標準的，申請原地翻建（移建）住宅時，宅基地面積須按上述標準核減。

2．宅基地分戶按照《蘇州市宅基地管理暫行辦法》，結合遵循各地傳統慣例綜合施策。

（1）一戶全為農業戶口，有兩個及兩個以上的已婚子女的（不符合政策生育的除外），或兩個及兩個以上的未婚子女的（不符合政策生育的除外），其中一人已達到法定婚齡，并且該戶現有宅基地面積在200平方米以下，需分戶的，原則上不再另行安排宅基地，一般采取不超過120平方米的公寓房安置。

（2）一戶農村村民中既有農業戶口，又有享受過1998年第二輪農村土地承包經營權的非農業戶口的，只能按一戶宅基地標準安排一處宅基地。但該戶有兩個及兩個以上的已婚子女的（不符合政策生育的除外）或兩個及兩個以上未婚子女的（不符合政策生育的除外），其中一人已達到法定婚齡，并且該戶現有宅基地面積在200平方米以下，需分戶的，對已婚的全農戶家庭或達到法定婚齡的子女（農業戶口）原則上不再另行安排宅基地，一般采取不超過120平方米的公寓房安置。

3．兩個及兩個以上的已婚子女間分戶必須包括完整的家庭成員，父母以及其他長輩根據家庭協議和子女（含女婿或媳婦）合并申請，不得單獨列戶。

4．非農戶有宅基地使用證，原房屋仍在，且戶口在宅基地的所在村，可以原地翻建。

5．符合建房條件的其他類型情況，由各地在具體的實施細則中明確。

三、審批程序

宅基地建房審批按照村民申請、村核對、鎮（街道）審核、區會辦，兩輪查勘、兩輪公示的程序辦理。

1．農村村民建住宅（原地翻建、移建、新建），由本人向所在村委會提出書面申請，提供并填寫相關材料。

2．村委會對材料進行核對后報鎮（街道）農村宅基地建房管理辦公室（村建辦）。

3．經鎮（街道）村建辦、國土所現場查勘，對符合申請條件的報鎮政府（街道）會審；不符合規定的，材料退回村委會，并說明理由。

4．鎮政府（街道）會審通過的，進行初審公示，時間不少于七天。公示期間如有村民提出聽證要求的，由當地政府組織召開聽證會，依法聽取相關村民的意見。

5．農村村民宅基地原地翻建公示無異議后報區規劃部門審批，區規劃部門會同鎮相關部門現場查勘、審查建房方案并核發《鄉村建設規劃許可證》；農村村民宅基地移建、新建占用農用地的，須辦理農用地轉用手續，再由區規劃部門核發《鄉村建設規劃許可證》。

區國土部門對符合宅基地建房條件的進行實地查勘并審批。經批準后，區國土部門進行批后公示，公示無異議后核發《使用宅基地許可證》；對不符合建房條件的，將申報材料退回村委會，并說明理由。  

6．農村村民移建使用宅基地建房經批準后，必須拆除現有房屋。鎮（街道）村建辦、國土所、村委會對建房戶按批復進行實地放樣、釘樁，并經驗樣確認后，建房戶方可動工建造。

7．房屋竣工后，申請人應及時向房屋所在地國土所提出驗收申請，經驗收合格，國土資源部門按規定程序辦理農房不動產產權登記。

四、工作職責

    宅基地建房審批和管理工作由區國土分局統一扎口，鎮（街道）及相關職能部門各司其職，密切配合，切實加強對宅基地建房的指導及監督管理。

1．鎮（街道）：宅基地建房管理實行屬地管理原則，強化主體責任。鎮（街道）成立農村宅基地建房管理領導小組，對轄區內宅基地建房管理秩序負總責，負責轄區內農村宅基地建房審核、會辦、報批、矛盾調處等相關工作；出具房屋套型、層數、立面、色彩等3～5種方案供選擇；對違章、違法建房行為進行及時、有效的處置。村委會為宅基地建房管理第一責任主體，對申請人提供材料的內容真實性、安置地塊、跟蹤管理等內容負第一責任；負責村民宅基地建房的預審和各類矛盾的調解、處理工作。

2. 區國土分局：負責宅基地審批條件、材料等工作的審查監督，會同鎮、村對違法違規建房及時制止和處理，對涉嫌構成違法占地的建房行為進行立案查處。

3. 區規劃分局（度假區規劃分局）：負責宅基地建房的規劃許可。

4. 區住建局（度假區住建局）：負責對農村“五匠”的業務培訓、管理、服務和施工行為的指導。

5. 區監察局：對宅基地建房工作中負有審批、管理職責的部門和相關單位履職情況進行監督，發現問題及時督促整改，對違反有關規定、存在失職瀆職行為的責任人進行責任追究。

五、其他要求

各地農村宅基建房管理工作應當按照本意見相關要求，同時考慮各地傳統慣例，尊重鄉規民約，兼顧實際操作，科學合理地制定農村宅基地建房實施細則，經鎮（街道）人代會（選民代表會議）審查通過后（穹窿山風景管理區由管委會批準同意），報區政府備案。涉及農村建房的各地政府和相關管理部門要加強對宅基地建房的培訓和政策宣傳，進一步明確和細化審批程序、費用標準、辦理時限、監督管理等。

本意見實施前，申請建房條件村民已提出建房申請，但尚未取得《使用宅基地許可證》的，一律以本意見的條件和流程重新辦理；已取得《使用宅基地許可證》的，不需要重新辦理，以原規定為準。

原吳中區農村宅基地建房管理相關政策文件與本意見規定不一致的，以本意見為準。

本意見自印發之日起施行，由區宅基地建房審批管理辦公室負責解釋。